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中古マンションの購入について

四国の地方都市で中古マンションの購入を考えている者です。
今購入を考えているマンションが築9年で、87平米ほどの4LDKで価格が2700万弱するのですが、もともと私がその都市が地元ではないということもあり、そのマンションに一生住むというつもりはありません。将来的には売ろうと考えたときに、営業の方は「その都市でも一番の人気エリアの周辺だからそう値崩れしない」というのですが、特に人口減少の激しい四国で10年後、そのマンションを売るといったときに需要はあるものなのでしょうか。
1)築9年のマンションを10年後売りたいときに、いくら人気エリアだからと言ってある程度値崩れせずに売れるのか?
2)確かに今は人気エリアで、数年前に出された中古物件と全く同じ物件が、築年数が長いにもかかわらず高値で売られている。それが人口が減少している10年後も、値崩れしないと言えるのか?

以上よろしくお願いします。

投稿日時 - 2017-07-09 23:18:24

QNo.9350189

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回答(7)

ANo.7

>人口減少の激しい四国で10年後、そのマンションを売るといったときに需要はあるものなのでしょうか。

ありません。
まずお買いになる築浅物件の他の区分所有者の年齢を調べてみましょう。ざっとでいいですから理事長さんから訊くか、仲介さんに調べさせます。
四国も中国地方もさしてかわらないですが、意外なほど高齢者のオーナーが多いですよ。
高齢者は自分が住まなくなれば売りに出す。マンションに限らず地方都市の戸建は、
この「売り圧力」で値が下がっています。あとは、相続。
都会に住んでいる子供たちは親の地方都市資産は売却して換金したがる。これもまた不動産相場をさげる圧力になっています。

もちろん四国にも医師など高所得者はいます。スポットの需要はあるでしょう。
しかし低い賃料相場から考えて利回りも低いですから、東京のような「相続税対策
つまり貸家建付地として相続評価を下げる」みたいな需要はなさそうです。

投稿日時 - 2017-07-13 16:47:11

ANo.6

恐らくあなたは四国よりも大都市出身の人なのでしょうか。
大都市圏の不動産価格と地方都市の不動産価格はまったく比較になりません。
大都市圏と比べると地方都市の不動産価格は安くて魅力的に見えます。
「都内ではこんな価格でこんな立地条件は絶対に買えない」と勘違いをしてしまいます。四国の地方都市で2,700万円の物件となるとかなり豪華でしょう。築9年でその価格ですから新築では5,000万円くらいしたのでしょうかね。

「その都市でも一番の人気エリアの周辺だからそう値崩れしない」というセールストークに騙されてはいけません。新築時よりも値崩れを起こしていることは間違いないです。よってこの言葉はウソになります。
ましてや築20年に2,700万円を出して地方の中古マンションを買う人がいるでしょうか。
不動産価格が急激に上昇するケースは以下のことが考えられます。
1 立地条件の劇的な変化
隣に地下鉄の駅ができたり、何らかの公共交通機関の利便性が向上すると不動産価格はグンと上がります。特に地方都市ではその傾向が強いです。
2 不動産バブルの発生
不動産バブルはまず大都市圏で発生しますので、それが地方まで波及するかどうかは分かりません。バブル期にも不動産価格が下落した地方都市があるくらいですから、あまり影響がないでしょう。
3 急激な住宅需要の増加
天変地異などにより急激な住宅需要が高まることが考えられます。しかし、天変地異が起こらない限り地方都市での住宅需要が劇的に高まるということはないでしょう。

以上のように大都市圏とは住宅事情がまったく異なるので、地方として価格上昇や値崩れを意識した転売目的でマンション等の購入をするのはあまりお勧めしません。

どうしても買いたいと言うのであれば、下記のような提案をします。
1 該当するマンションに住み続ける
せっかく3,000万円近くの投資をするのであれば、少しでも元を取るくらいでないとダメです。終の棲家として活用してはどうでしょうか。住めば都と言うやつですね。
2 できれば新築物件を購入
転売目的であれば、築年数は新しいほど有利です。立地条件が多少悪くても築年数が経過していない物件の方を購入者は重要視します。地方都市で築20年の物件に2,000万円以上のお金を買うくらいなら、ちょっと付け足して新築のマンションを買う人がほとんどでしょう。
3 賃貸で我慢
これが一番現実的な選択です。その都市には一生住み続ける予定がないのであれば、賃貸住宅が一番です。地方として10万円も出せば相当豪華な住宅に住めるでしょう。よほどの田舎でなければほとんどは車を使えば生活には困らないと思いますし、それ以下の物件もあるはずですから、10年間のトータルの支出は、マンション購入と比べて経済的であることは間違いないです。
4 どうしてもマンションを購入したい
転売目的でマンションを購入したいのであれば、他の方も回答しているようにワンルームのマンションか手ごろな1,000万円以下の物件がいいでしょう。何よりも売りやすい条件を価格に絞ることでターゲット層を一定数確保できます。地方都市では好立地と言うのはあまり考慮しても意味がないです。ほとんどが車で移動するので、よほどの田舎でない限りあまり考えなくてもいいと思います。

地方都市でマンションを購入する場合は、転売目的での購入は不向きかもしれません。営業マンのセールストークに乗ってはダメです。個人的に地方都市の中古マンションで2,700万円はどう見ても高い。死ぬまで住み続けるのならいいですが、転売目的としての選択肢は私にはありません。10年間で投資に対する回収率は確実にマイナスになりますからよく検討しないと無駄な10年間になります。

投稿日時 - 2017-07-11 12:07:47

ANo.5

別の視点から回答します。
築9年で取得築20年前後で売却となると、途中で必ず一度は大規模修繕が
あるはずです。ひょっとすると配管と外装の2度くらいあるかもしれません。
内装は築15年がメドでリフォームが必要かその分を値引きということになるでしょう。
取得手数料と維持費、固定資産税と売却手数料&リフォーム費用など
売却するならこれらはいわば払い捨てになります。

それと立地の良い物件とはいえ
修繕や建替えなどの協議がスムーズにでき、資金面に不安のない
しっかりとした管理組合がちゃんと機能しているかどうかも大事です。
賃貸と違って分譲は不要になったからといってすぐに手放せるとは限りません。
値崩れ云々はありがちなセールストークかなぁ、と思います。
消極的な回答ですみません。

不動産マーケット情報
http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2017_06.html

投稿日時 - 2017-07-10 22:15:10

ANo.4

https://matome.naver.jp/odai/2139964522916565701

こんな悲観的なデータが一杯あるのにね。仮に10年後にその営業マンさんをとっ捕まえて「お前、10年前に値崩れしないっていってたじゃないか」といっても「そんなこと言いましたでしょうか。昔過ぎて覚えていないです」っていわれるのが関の山ではないでしょうか。営業マンにとっては10年後の責任より、今月の売上ですよ。
ただ、そのマンションからすごく行きやすい場所に複合施設でも建設されればむしろ値上がりする可能性もなくはないと思います。まあこれは完全に運の話ですね。

自分が住人として「いやー、ここは便利だなー」と思えるかどうかではないでしょうかね。でもそういう物件なら、空きが出た時点で右から左に売れてしまうのではないかなとも思います。

投稿日時 - 2017-07-10 12:00:54

お礼

これくらい私でも知ってます。それを踏まえた上で質問しているのです

投稿日時 - 2017-07-11 22:06:12

ANo.3

>1)築9年のマンションを10年後売りたいときに、いくら人気エリアだからと言ってある程度値崩れせずに売れるのか?

 そんなワケないでしょう。

現在値崩れしていないのは、政府の物価上昇率2%政策で、経済的裏付けの無い、無理矢理の不動産バブルだからです。
 この不動産バブルは大工場が林立しない限り、続きません。これからの日本に大工場が林立するとは考えられませんよね。だから、10年後の値崩れは目に見えています。

 ただ、中国の土地買いあさりが激化すると状況は変わるかもしれません。この場合は、売る時期をしっかりと見極めることがポイントなのですが、素人には難しいことです。

 要は、『使ったものは安くなる』のです。

投稿日時 - 2017-07-10 08:41:12

ANo.2

 マンションを購入すると、取得価格に追加で掛かる費用があります。購入時に掛かる登記費用、ローンを組むのなら諸経費、金利、購入後に課税される不動産取得税、毎月の管理費、修繕積立金、毎年課税される固定資産税。また、住居内の設備が壊れたら自費修理となります。家賃相場がわかりませんが一般的に10年程度で売却するつもりなら止めた方が良いと思います。ご自身が退居後に賃貸物件として貸す、と言うのならわかりますけど。
 人気エリアと言う売り文句はどこでも使っているのではないでしょうか?自分は都内在住ですけど物件の電柱にくくりつけてある捨て看板には、人気エリア、希少物件と言った売り文句が必ずと言っていいほど書かれています。おそらく、今後も規制が掛からない限り、マンションが建ち続けるのではないですか?自分が考える希少物件は駅の再開発に伴って建てられた駅上物件ですね。大地震で倒壊しない限り、次がありませんから。

 値崩れするかしないかなど予測不可能です。ご自身が値崩れする可能性があると考えているのなら手を出さない方が賢明でしょう。

投稿日時 - 2017-07-10 05:13:15

ANo.1

家族が不動産を数件所有しているものです。
私自身、心の病を二十年患っており、将来の不安に備えるために購入したと思います。
ちなみに我が家はまったく裕福ではありませんが、母が公務員だったのと兄が家にほとんどいないくらい働いているために、今の住まいを得ること、不動産に手を出すことができたと思います。


そんな我が家の不動産はワンルームマンションです。
池袋と新宿に二つずつ、横浜、永代橋、それと詳しくは申せませんが、今の住まいの近くにもう一軒、3LDKがあります(もともと住む予定でしたが今は人に貸しています)。

手堅いと言われる東京の、さらに手堅い場所を選んでいると思います(ワンルームは回転がよく、空きが出ることが少ないですし…)。今は毎日のように営業の電話がかかってきて、「売ってください」と言われるので、おそらく数年は価値があるのでしょうが、その先はどうなるかわかりません。親と兄とで決めることだと思います。

四国の地方都市…は大変だと思います。
今はネットで、いくらでも不動産の情報が分かります。
そうでなくとも、近所の信頼できる不動産屋さん、もしくはお知り合いのつてをたどって、信頼できる不動産業の方に、現状を教えていただいてはいかがですか?率直に答えてくれるといいですね。

そしてもうひとつは、自分の眼と足で確かめること。同じような物件を探して、見学させてもらうことです。

資金のまったくない、発言権のない私でさえ、社会勉強として何度か同行したことがありますが、実際に物件を見ると、本当によくわかりますよ。

訊きたいこと、ポイント、築年数、鉄筋鉄骨なのか、ちがうのか、周辺のエリアの事情(商店街やスーパー、銀行、学校、病院があるかなど)リノベーションの必要性、駅からの距離…いろいろなことがわかるでしょう。

人生設計、迷われたり、悩まれたりするとおもいますが、どうにかして家族全員の知恵を出し合い、一番良い方法が見つかるとよいですね。

頑張ってください。

投稿日時 - 2017-07-09 23:49:13